借地権付き建物の転貸

借地権付きで安く借りた土地に建築した建物を所有するあなたは、転勤などで住めなくなるため、誰かに建物を転貸するか、建物を売ってしまうか、どちらにしようか考えているとしましょう。このケースで想定されるトラブルは二つあります。一つは地主に無断で誰かに貸したとして、問題になるかどうか。地主さんによっては知らない人間に貸したわけではないと問題視するかも知れませんが、あくまでも地代を払うのは借地人本人であれば、問題はありません。土地は地主のものであっても、借地上の建物は借地人の所有だからです。その建物そのものをどのように使うかは建物所有者の自由であり借地人の自由なのです。

もっとも、このようなトラブルを防ぐため、借地契約上に、第三者に借地上の建物を賃貸する場合は地主の承諾を要する、といった規定を置くこともあるようです。借地借家法上は問題なくとも契約書上にこのような定めがあればそれに従うのが妥当です。

トラブルのもう一つのケースは、建物の売却を選ぶ場合は、建物に付随する借地権も譲渡されたことになるのですが、この場合に地主の承諾を経ていないと、借地権の無断譲渡として、地主が借主に契約解除と建物収去、土地の明け渡しを求める正当事由になる可能性がありますので、注意が必要です。この点は次のページで詳述します。

借地権にはトラブルがつきもの

不動産に関するトラブル事例は世の中にたくさんあります。その中でも、借地権を巡るトラブルは、びっくりするくらい多いとされています。弁護士事務所の中には借地権問題に強いことをうたう事務所もあるくらいです。

なぜそれほどまでに借地権を巡るトラブルが多いのでしょうか。なぜなら、土地を借りる側と土地を貸す側の間にある不公平感が背景にあるとされています。借地権については、平成4年に抜本的な法改正が行われたのですが、それ以前に借地権が設定されたものについては改定前の法律に従うことになります。

不公平感の背景を理解するために、借地権について基本に立ち返ってみましょう。借地権とは土地の所有者がいて、そのうえに建っている建物の所有権が土地の借主にある土地に設定されている権利です。借地権の期限が切れない限り、地主は自分の土地であっても自分の自由にはできません。借主に退去してもらうのも無理です。借地権が設定されている土地というのはそういうものです。このままでは不動産事業者に土地を売ったとしても、新たな買い手も同じような使い方しかできません。このため借地権付きの土地の価値は低くなります。

つまり、借地権は、地主にとって不利な仕組みなのです。また、借地権が切れた場合でも、借主は地主に対して土地の譲渡を求める権利があります。一方、借主にとっても制約があります。地主に無断で家を売ることができない、家の増改築も勝手にはできない、建物の名義人が変わると地主に承諾料を払う必要があるなど。借地権にはお金にまつわるトラブルがつきものなのです。

参照サイト|借地権無料相談ドットコム
借地権に関する説明をしているサイトです。借地権のトラブルについて相談にも乗っています。