借地権付き建物の転貸

借地権付きで安く借りた土地に建築した建物を所有するあなたは、転勤などで住めなくなるため、誰かに建物を転貸するか、建物を売ってしまうか、どちらにしようか考えているとしましょう。このケースで想定されるトラブルは二つあります。一つは地主に無断で誰かに貸したとして、問題になるかどうか。地主さんによっては知らない人間に貸したわけではないと問題視するかも知れませんが、あくまでも地代を払うのは借地人本人であれば、問題はありません。土地は地主のものであっても、借地上の建物は借地人の所有だからです。その建物そのものをどのように使うかは建物所有者の自由であり借地人の自由なのです。

もっとも、このようなトラブルを防ぐため、借地契約上に、第三者に借地上の建物を賃貸する場合は地主の承諾を要する、といった規定を置くこともあるようです。借地借家法上は問題なくとも契約書上にこのような定めがあればそれに従うのが妥当です。

トラブルのもう一つのケースは、建物の売却を選ぶ場合は、建物に付随する借地権も譲渡されたことになるのですが、この場合に地主の承諾を経ていないと、借地権の無断譲渡として、地主が借主に契約解除と建物収去、土地の明け渡しを求める正当事由になる可能性がありますので、注意が必要です。この点は次のページで詳述します。